唐山知名房产律师陈立强

　　８．出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，人民法院按照以下原则处理：(１)面积误差比绝对值在３％以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。(２)买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内部分的房价款及利息由开发商返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　９．由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，人民法院应当判令出卖人应当承担违约责任：(１)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(２)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；(３)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
　　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院依法应予支持。
　　１０．当事人不服人民法院的生效商品房诉讼民事裁判提出申诉的，人民检察院要认真审查，发现确有错误的，要依法提出或提请抗诉，人民法院应当及时再审。对于人民法院的正确裁判，要认真、耐心、细致地对申诉人做好明法析理、息诉罢访工作，维护正确裁判的既判力。
　　二、加强行政审判、检察工作，依法维护商品房市场秩序
　　１１．人民法院在行政审判工作中，应当依法维护市场准入制度，支持行政机关把不具有相关资质的企业清退出房地产开发经营市场。因行政机关在行政执法中对商品房开发、预售、现售等监管中，引发行政诉讼的，人民法院在办案中要依法支持行政机关正当、合法的监管行为。
　　１２．人民检察院对于当事人不服人民法院的相关生效行政裁判提出申诉的，要认真审查，发现确有错误的，要依法提出或提请抗诉，人民法院应及时再审。对于正确的行政裁判，要做好申诉人息诉服判工作，支持人民法院、助推行政机关加强商品房市场监管，以维护商品房市场秩序。
　　三、加强刑事审判、检察工作，严厉打击涉及商品房领域的各类犯罪
　　１３．对于商品房市场领域的各类刑事犯罪案件，诸如房地产开发、销售中，非法转让、倒卖土地使用权、非法经营、非法抽逃资金、进行合同诈骗、制作、刊播虚假广告、发生重大工程质量事故等犯罪案件，人民检察院、人民法院要坚持适时提前介入侦查，引导侦查机关收集、固定、完善证据。人民检察院、人民法院要坚持“两个基本”的原则，从重从快批捕、起诉、审判，及时、准确打击犯罪。
　　人民检察院要加大侦查监督力度，严格把关，依法做好追捕、追诉工作，确保不枉不纵。在出庭公诉时要有效行使量刑建议权，保证对此类案件的打击力度；要严格审查人民法院尚未生效的判决裁定，对确有错误的要依法行使抗诉权，确保司法公正。
　　１４．人民检察院要依法及时查办国家机关工作人员渎职犯罪案件。对于在商品房开发过程中，土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，以及其他有关国家机关工作人员非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地，构成犯罪的，司法机关应依法追究刑事责任。
　　对于工商行政主管部门工作人员在商品房开发、经营企业设立、监管过程中、对于建设行政主管部门工作人员在资质审批和监管过程中、对于房地产管理部门工作人员以及其他国家工作人员在房地产开发经营监管工作中，如项目立项、规划审批、房屋拆迁、建筑安装、质量验收、房屋销售、审计税收等工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，司法机关应依法追究刑事责任。

２３．结合查办职务犯罪案件，人民检察院要积极开展涉及商品房市场领域相关职务犯罪的专项预防工作，充分发挥检察机关职能作用，强化教育功能，通过对相关机关单位、企事业组织等开展针对性地专项职务犯罪预防活动，努力净化政务环境，净化执法环境，净化市场环境，维护市场秩序，防患于未然。
　　七、加强法制宣传教育，增强群众法律意识、风险意识
　　２４．人民法院、人民检察院要结合各项职能，与新闻宣传部门密切配合，加强法制宣传教育，通过新闻媒体，采取多种形式及时公布涉及商品房市场领域民事、行政、刑事案件的办理进度和结果，通过以案释法、庭审教育及其他法制宣传教育形式，不断增强群众的法律意识、风险意识，提高群众抗风险能力。
　　八、结合办案，及时提出规范商品房市场秩序的司法建议
　　２５．在查办、办理相关案件的过程中，人民检察院、人民法院应当及时总结案件中反应出来的市场准入、商品房开发、销售等环节存在的漏洞及监管中的缺位等问题，提出相应的司法建议，促使相关部门健全机制、加强监管。对案件反映出的相关人员违法违纪问题，要及时提出相应的党政纪处理建议，加强廉政建设，推动建立完善的商品房市场监管体系。
　　九、注重行政执法与刑事司法相衔接，人民法院、人民检察院要加强工作联系、配合，形成服务大局的合力
　　２６．人民检察院要与行政机关加强联系、沟通，促进行政执法与刑事司法相衔接，避免以罚代刑、有案不立，保证相关犯罪得到及时有力的查处。
　　２７．人民检察院与人民法院在查办和办理涉及商品房领域的刑事、民事、行政案件中要统一执法思想，加强工作联系和有效配合，加强对下指导，及时研究解决在执法中遇到的新情况、新问题，依法独立正确行使检察权、审判权，形成有效服务大局的合力，共同推动、促进我市商品房市场健康发展。
　　上述意见，已经市中级人民法院、市人民检察院研究，现下发执行。在执行中如遇到具体问题，请及时分别报告市中级人民法院、市人民检察院。

市住房保障和房产管理局有关负责人就商品房预售相关问题答记者问
　　记者问：商品房预售应当具备哪些条件？
　　答：根据商品房销售管理相关法规规定，房地产开发项目取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、投入建设开发的资金量达到提供预售商品房工程建设总投资的２５％以上并取得商品房预售许可证后方可进行预售。
　　记者问：能否以内部认购、认订、登记、选号、团购等形式预售商品房？
　　答：根据商品房销售管理相关法规规定，商品房预售实行许可制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得擅自预售商品房，不得收取任何预订款性质的费用，也不得以内部认购、认订、登记、选号、团购等形式变相预售商品房，并收取预订金。
　　记者问：购买没有《商品房预售许可证》的商品房存在哪些风险？
　　答：一是存在项目不能建设或延期交房的风险，房地产开发企业是否能够取得项目建设手续，何时取得有很大的不确定性。承诺房屋的规划设计、环境配套、房屋质量等未经相关部门批准，都有可能变化。
　　二是存在经济损失风险。房地产开发企业收取的预售款如挪作他用或企业经营出现问题，及项目未获批准，购房人交纳的预定金极有可能遭受部分或全部损失。
　　三是存在难以维权的风险。根据最高人民法院“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，如果购房者订购不符合预售条件的商品房，一旦发生纠纷，很难维护自身权益。
　　记者问：购买预售的商品房应注意哪些事项？
　　答：１．要查看该商品房项目是否取得《商品房预售许可证》，同时要仔细甄别预售许可证批准的预售范围。如果没有《商品房预售许可证》，则说明此楼盘不具备商品房预售条件，不要贸然交付订金。

　　２．根据相关规定，取得《商品房预售许可证》后房地产开发企业方可发布商品房预售广告，并在广告中载明《商品房预售许可证》证号。因此，购房人不要轻易相信商品房预售广告，应查看广告中有无《商品房预售许可证》信息。
　　３．签订《商品房买卖合同》前，要对合同条款认真研究，在合同中对交房期限、交房标准、建筑面积误差处理方式、产权证办理方式、期限、违约责任等事项进行明确约定。
　　４．根据商品房预售管理相关规定，开发企业应当自签约之日起３０日内，向房地产管理部门和国土管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。所以，购房人应督促开发企业及时进行合同登记备案，以维护自身合法权益。
　　记者问：相关法规对预售的商品房产权证办理有何规定？
　　答：按规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。商品房交付使用之日起９０日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理房屋登记手续。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
　　在这里我们提示广大购房者，应增强维权意识，购房时一定要确认开发商是否取得了预售许可证，不要购买没有《商品房预售许可证》的商品房。
　　如您发现上述行为，或已购买了无《商品房预售许可证》的商品房，请持交款票据、相关协议到当地工商、建设、房产管理等行政部门反映，市住房保障和房产管理局接待电话：２８２１３６５，地址：北新东道３１号。

唐山知名房产律师陈立强

唐山市法院检察院关于充分履行职能促进商品房市场健康发展的